Юрист для долевого участия в строительстве

При резком переходе способов финансирования и изменений  экономической ситуации в стране, для привлечения средств в строительство, появились новые формы финансовых отношений. Одной из таких форм стал договор долевого участия в строительстве, причем имеющий ряд неоспоримых преимуществ перед прямой покупкой жилья на первичном рынке.

Для строителей метод долевого участия в строительстве, позволяющий собрать средства с большого количества вкладчиков, пусть и разные по величине, но сформированные в единое целое, достаточное для финансирования стройки, тоже представляет огромный интерес.

В результате, при сравнении с банковским или ипотечным кредитованием, долевое участие в строительстве опередило все остальные.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

При  соблюдении этого закона, всем заинтересованным сторонам будет обеспечена гарантия защиты договорных отношений, их интересов и имущества, позволит укрепить финансово-кредитные отношения. До принятия закона, учитывались только интересы строительных компаний.

ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

В связи с разночтением норм российского законодательства, суды считают, что взаимоотношения участников долевого строительства носят инвестиционный характер и не могут рассматриваться в качестве предоставления услуг. Хотя в Федеральном законе №214-ФЗ данный договор считается двусторонне обязывающим, то есть не инвестиционным. Вследствие чего, каждая из сторон договора обязана совершить представление в пользу другой, произвести обмен представлениями. По своей сути, договор долевого участия является двусторонним, возмездным, и у каждой стороны есть свои права и обязанности. При такой неопределенности в определении инвестиционной деятельности в Налоговом кодексе и многих других нормативных актах можно утверждать, что договор участия в долевом строительстве инвестиционным не является.

В законе, трактующем основные положения строительства, нигде не употребляется термин «инвестиции», поэтому утверждать, что понятие «долевое строительство» носит инвестиционный характер, нет никаких достаточных оснований. О правовом характере договора долевого  строительства, спор между юристами продолжается почти десять лет, в течение которых, у нас и практикуется и активно развивается такое строительство. Вынуждены отметить, что договор долевого участия в строительстве не предусмотрен статьями Гражданского кодекса, и практика применения норм права по этому вопросу крайне противоречива.

Существует и иное мнение. О сложность определения правовой природы договора долевого участия в строительстве можно судить по судебной практике. Если в 1995 году большинство договоров  рассматривались как договоры простого товарищества, то в 1999 году Пленум Верховного Суда Российской федерации по гражданским делам, в своем постановлении указал, на безосновательность считать сделку между гражданином и инвестиционной компанией, при строительстве недвижимости, договором простого товарищества, так же нельзя его считать и договором купли-продажи.

Этот договор устанавливает, прежде всего, экономические отношения по выполнению работ, обязанность застройщика не что-либо дать, а что-либо построить, выполнить определенную работу, несмотря на то, что выполнение этой работы направлено на  определенный результат, имеющий конкретное вещественное и обособленное выражение. Это можно объяснить тем, что результат работы должен быть передан. Единого мнения у юристов не существует, в чем состоит основа договора, какой должна быть его природа, экономической или юридической. Так само название «договор о долевом участии в строительстве» имеет больше экономическое значение, чем юридическое, так как больше указывает экономическую цель рождающихся в его рамках правоотношений и не содержит информации о виде договора.

Некоторые предлагают оба признака, и экономический и юридический, рассматривать как одно целое, так как сама суть любого договора не может существовать без использования экономических критериев, лишь на основе юридических отношений. Еще одно мнение заключается в том, что и экономические и юридические признаки являются второстепенными, главное это сама суть явления, которая обуславливает правовое регулирование. Признак экономического характера, отмечающий само общественное отношение, приобретет правовую форму тогда, когда общественное отношение является правоотношением. Следовательно, и юридическая и экономическая характеристики всего лишь две стороны одной монеты.

Руководствуясь статьей 421 ГК РФ, заключаемые договора могут быть как предусмотренные, так и не предусмотренные законодательством или другими правовыми актами. А это значит, что договоры могут устанавливаться помимо Гражданского кодекса, другими федеральными законами. В нашем случае договор долевого участия в строительстве установлен федеральным законом. Но, как бы, ни было, с целью повышения защиты прав дольщика в  договоре долевого участия необходимо предусмотреть конкретные условия.

КАКИЕ УСЛОВИЯ ДОЛЖНЫ БЫТЬ ПРЕДУСМОТРЕНЫ В ДОГОВОРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА?

При детальном рассмотрении текста договоров, можно прийти к выводу, что составлены они на недостаточно высоком уровне. Из их формулировок непонятно, какое конкретное помещение подлежит передаче, не ясна  его площадь и этаж, все эти расплывчатые нюансы могут привести к длительным спорам.

Именно такие конкретные условия должны присутствовать в тексте договора, чтобы в случае возникновения разногласий спорная квартира могла быть индивидуализирована. Хотя до этого была проблема с индивидуализацией самого предмета договора. Речь шла о том, с какой степенью вероятности можно идентифицировать объект, которого еще нет, но будет построен.

Верховный Суд Российской Федерации обобщил случаи рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, использующих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и указал на недопустимость отсутствия данных, позволяющих установить с определенной точностью недвижимое имущество, необходимое для передачи покупателю по договору, а так же данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, или в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии их в договоре, условие о недвижимом имуществе, считается не согласованным сторонами, а сам договор заключенным не считается.

В связи с невозможностью  конкретного определения объекта недвижимости до окончательного момента его постройки: его точной площади (как всего объекта в целом, так и площади каждого помещения), с учетом, что окончательные данные о номере квартиры, подъезда, расположении всего объекта станут известны только по окончании  инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным между сторонами, а договор – незаключенным. Отсюда вывод – четко сформулированный договор долевого участия в строительстве, поможет дольщику в защите своих прав.

Для уменьшения необходимости обращения в суд требуется очень ясно прописывать все права и обязанности заинтересованных сторон. При отсутствии выше указанного нормативного акта, отношения между застройщиками и инвесторами были не урегулированы, практически не было правовой защиты  у потенциальных собственников недвижимости, что приводило к многочисленным злоупотреблениям со стороны застройщиков. Результат – нарушение сроков сдачи объектов, передача объектов с многочисленными недостатками, незаконные требования дополнительной оплаты. Были случаи, когда оформить права собственности покупателям не удавалось из-за отсутствия у застройщика разрешительной документации или неоформленных документов на земельный участок под построенным объектом.  В настоящее время все риски связаннее со строительством полностью легли на застройщика, чтобы его деятельность была совершенно прозрачной для будущих инвесторов и контролирующих органов.

Из всего вышеперечисленного следует, что договор долевого участия в строительстве занял в гражданско-правовых отношениях свое индивидуальное место, хотя и является по своей природе смешанным.